・不動産型クラウドファンディングのおすすめを知りたい
・不動産型クラウドファンディングを選ぶ時のポイントを知りたい
こんな人に向けた記事です。
筆者の僕は資産5,000万円くらい（2020年7月現在）の現役投資家で、投資先の1つが小型不動産です。
不動産型クラウドファンディングファンディングは、最低1万円からプチ大家さんになれる投資法ということで最近話題になってます。
一言で言うと「みんなでお金を出し合って共同大家さんになる」という感じですね。
ということで本記事では不動産型クラウドファンディング3社を比較しつつ、失敗しない選び方をまとめました。
不動産型クラウドファンディング選びで失敗しないためのポイント
比較的新しい投資手法なので、先に見るべきポイントをまとめておきます。
- 運営会社の信用性
- 取り扱い案件数
- 取り扱い不動産の種類
- 投資先情報の透明性
ポイント①：運営会社の信用性
最初にして最重要です。
なぜなら、ガバガバの運営会社を選んでしまうとそれだけでリスクが上がるからです。
ちなみにここで言う「運営会社」はクラファンサイトの運営会社のことです。
- 掲載されている案件にキケンな投資先が混ざっている
- 損失が出た時に何の補填もない
たとえばこんな感じです。
実際の案件探し以前からリスクヘッジは始まっていますよ。
ポイント②：取り扱い案件数
当たり前ですが、案件が多いクラファンを選びましょう。
数が少ないと以下のようなデメリットが出てきます。
- 少ないパイの取り合いになってしまう
- 希望する案件が見つからずなかなか投資できない
- 分散投資がしづらくなる
案件が少なくて良いことは何一つ無いです。
ポイント③：取り扱い不動産の種類
不動産の種類によって、収益性や安定性が全然違います。
- マンション系：人口が多いエリアは安定性は高いが、利回りは控えめ
- 宿泊施設系：高利回りを期待できるが、景気や社会情勢による変動が大きい
- 物流不動産系：需要が一定なので安定性は高いが、利回りは控えめ
ざっくりですが、こんな感じですね。想像力を働かせる必要がありますが、個性があって面白いですよ。
「複数の不動産に投資する＝分散投資」ではリスクヘッジが不十分
コロナショックは完全に想定外でしたが、宿泊施設系が大打撃を受けました。
仮に複数の不動産に投資していたとしても、以下のような大きな違いが出ます。
- 宿泊施設系＋宿泊施設系 → 景気変動でどちらも収益性が悪化する
- マンション系＋宿泊施設系 → 安定収入を持ちつつ、高利回りを狙う
こんな感じで、別ジャンルに分散投資しておけばリスクを下げることができますよね。
ポイント④：投資先情報の透明性
投資する不動産の情報が多ければ多いほど、稼げそうな物件と危なそうな物件を見極めやすくなります。
具体例：物件情報からわかること
僕自身も不動産投資をしていますし、不動産屋に勤めていたこともあるので、不動産価値の判断例をいくつか書いておきます。
- 物件住所・築年数 → ざっくり資産価値を調べることができる
- 人気駅に近いマンション → 満室の維持が期待でき、家賃収入が安定しやすい
- 収益性 → 年利10％オーバーはちょっと怪しい（4〜8％程度が相場）
- 稼働率 → 宿泊施設の場合はこれで収益性が大体わかる（民泊含む）
こんな感じですね。
他にも、物件を運営している会社の財務状況や事業内容なんかもチェックしておくといいです。傾きかけてる会社の物件とかは微妙なので。
ということで、以降では上記のポイントをクリアしている不動産型クラウドファンディングの具体例をを見ていきましょう。
不動産投資型クラウドファンディング3社比較
利用すべき不動産型クラウドファンディングは以下の3つです。
それぞれの特徴を解説しますね。
CREAL（クリアル）
- 運用実績国内No.１（2020年7月現在）
- 利回りは3〜6％
- 元本回収率100％（ファンド27件中15件、残りは運用中）
- 1口1万円から投資できる
- 投資先不動産のジャンルが豊富
- 損失が出た場合の保証がある（優先劣後方式を採用）
※数字は2020年7月時点
「見るべきポイント」で解説した条件に一番合致しているのがCREALです。
これまで300億円の運用実績があり運営し慣れていることもあり、どこか1つを選べと言われたら今はCREALかなと思います。
ただし、大型案件は宿泊施設が中心で景気変動リスクがあるので、高利回りを狙うときは必ず分散投資すべき。
補足：優先劣後方式とは
運営会社が設定している割合で投資額の一部を運営会社が支払い、損失が出た場合に肩代わりしてくれる仕組みです。
具体的には以下の通り。
- 100万円投資の内、80万円をあなた、20万円を運営会社が負担
- 15万円の損失が出た場合、運営会社の20万から保証、あなたの損失は0円
文章だと説明しづらいんですが、伝わりますかね？
ちなみにクリアルの場合は10〜20％出資してくれるので、この割合までの損失はノーダメージで済みます。
また、マスターリース契約物件であればさらにリスクは下がります。
FANTAS Funding（ファンタスファンディング）
- 利回りは1〜8％
- 1口1万円から投資できる
- 投資対象のバリエーションが豊富
- 「空き家問題」解決に向けた社会性の高い案件も
FANTAS Fundeinの特徴はバリエーションの豊富さですね。
キャピタル重視（＝物件売却益）、インカム重視（＝家賃収入）、中古マンションの再生事業など、期待する利益に合わせた案件が見つかりやすいです。
個人的には「空き家の再生事業」に注目してまして、自分が投資することで社会問題の解消にも貢献できる社会性の高さがいいなと思ってます。
仮想通貨などはただのマネーゲームになりがちですが、本来の投資とは間接的な社会貢献であるべき、と考えているので。
>>「FANTAS Funding（ファンタスファンディング）」公式サイト
Rimple(リンプル)
- 東証一部上場企業「プロパティエージェント」が運営
- 1口1万円から投資できる
- 元本割れのリスクが低い（担保設定・優先劣後制を採用）
- 都内のワンルームマンション案件が中心
- 現金の代わりに永久不滅ポイント・モッピーポイントでも投資できる
- 2020年にサービス開始、実績も案件もまだこれから
運営者の信用は高いんですが、まだ歴史が浅いクラファンサイトなので、この先どうなるかはまだわからない感じです。
ちなみにFANTAS Fundingの優先劣後は20％まで保証してくれます。
今後の発展性が未知数ですが、ポイントが貯まっていれば実質0円で投資できますし、最低投資額は1万円なので、少額投資しつつ様子を見てるのもありかなと思います。
不動産ソーシャルレンディングとの違い
「仲介業者にお金を払って不動産に少額投資する」という部分ではソーシャルレンディングとほぼ同じですが、違う部分も多々あります。
一覧解説：クラファンとソシャレンの違い
一覧で比較すると以下のような感じです。
| ソシャレン | クラファン | |
| 投資対象 | 企業（ファンド） | 不動産そのもの |
| 期待利回り | 5〜10％前後 | 4〜8％前後 |
| 収入の出処 | 利息 | 家賃・売却益 |
| 投資先の透明性 | 半匿名 | 完全公開 |
| 保証 | 特になし | 優先劣後方式・担保 |
ソシャレンの方がちょっと利回りが高い分、保証が手薄。クラファンは逆に利回りが低い分、保証が充実しているという感じ。
特に違うのは投資対象と収入の出処でして、これによって収入の安定性なんかも変わってきます。
「投資用不動産は「みんなでスマホで買う」時代｜1万円から大家さん」という記事でより詳しく解説しているので、合わせて読んでみるといいかもです。
疑問：クラファンとソシャレンはどっちがいいの？
結論、どっちも一長一短なので、好みで選んでいいかなと思います。
なぜなら、どちらも少額投資が可能なので、リスクは最小限に抑えられるからです。
または、リスクヘッジにもなるので両方に分散投資するのもアリだと思います。
重要：分散投資のススメ
クラファンに限らず、投資における一番のリスクヘッジは「分散投資」というのは知っているかもですが、分散の仕方によってはリスクを減らせていない場合がよくあります。
投資で稼ぐ上で分散投資の考え方は必須スキルでして、たとえば以下の通り。
- リスク高め：1つのクラファンサイト内で分散投資
- リスク低め：複数のクラファンサイトで分散投資
- リスクかなり低め：クラファンとそれ以外のものに分散投資
- 限りなくリスク低め：ジャンルが全く違うものに複数分散投資
分散の枠が広けれが広いほど、分散している数が多ければ多いほど、損失リスクはどんどん下がっていきます。
最近だと「ロボアド」や「ソーシャルレンディング」なんかを組み合わせるとリスクとリターンのバランスが良くなりますし、「ポイント投資」でノーリスクな資産を持つのもアリだと思います。
不動産投資型クラウドファンディングは今後に期待の投資手法
ということで、比較的新しい投資手法「不動産投資型クラウドファンディング」を解説してきました。
一昔までハードルが高かった不動産投資でしたが、クラファンとソシャレンの登場で一気に身近なものになりました。
まだ認知度が低いですが、不動産投資は安定しやすいので、ポートフォリオに加えておくと投資基盤として活躍してくれるはずです。
そして、知識を得たら行動しましょう。
知っていても何もやらなければ1円も稼げませんので。
各サイト登録は無料で5分程度で終わるので、まずはサクッとアカウントを作って、実際の投資案件を眺めるところからどうぞ。
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