お金の話

投資用不動産は「みんなでスマホで買う」時代|1万円から大家さん

・投資といえば不動産だけど、どう始めればいいの?

・不動産投資に興味があるけど、値段が高くて手が出ない…

・不動産投資やってみたいけど、ローンを組んでまでやるのはなぁ…

 

こんな人に向けた記事です。

 

筆者の僕は資産5,000万円くらい(2020年7月現在)の現役投資家で、小型不動産から家賃収入も入ってます。

不動産投資の家賃収入に憧れる人は多いですが、1,000万単位の大金が必要なのでなかなか手が出ない、というのが常識でした。

 

でも実は、不動産投資のハードルはめちゃくちゃ下がっていて、最低1万円から大家さんになれるようになってきました。

先にネタバレすると「ソーシャルレンディング」や「不動産投資型クラウドファンディング」を使えばそれが可能という話で、実際にプチ大家さんになる人がどんどん増えています。

ということで本記事では「ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディング」についてと、プチ大家さんになるための具体的な方法について解説します。

投資用不動産は「みんなでスマホで買う」時代|1万円から大家さん

繰り返しになりますが、「ソーシャルレンディング」や「不動産投資型クラウドファンディング」を使えば、誰でも簡単に不動産の大家さんになれます。

「誰でも簡単に」は怪しい広告みたいですが、事実です。

基礎知識:不動産投資には3種類ある

最近は不動産投資のやり方が多様化してきました。

  • 自己所有:一般的な不動産投資
  • ソーシャルレンディング:不動産投資をする企業(ファンド)に融資する
  • クラウドファンディング:みんなで不動産に直接投資する

上記の通り。
ちょっとややこしいですが、なんとなくイメージできますかね?

ソーシャルレンディングとは

資金を必要としている企業と、投資をしたい個人をマッチングするサービスです。

ざっくりですが、投資してから利益が出るまでの流れは以下の感じです。

  1. あなたがソーシャルレンディングサイトで融資先を探す
  2. 企業(ファンド)にお金を貸す
  3. 利息を付けて返済してもらう(利息部分があなたの利益)

ちなみに投資対象は幅広く、不動産以外にもいろいろなファンドが募集されています。

参考: ソーシャルレンディングとは?|概要と主要5サイトを徹底比較

不動産投資型クラウドファンディングとは

簡単に言うと「みんなでお金を出し合って不動産を買う」という割と新しい投資手法です。
投資した金額に応じて家賃などの利益が分配される仕組み。

 

「少額で投資できる」というだけで、基本的には普通の大家さんと同じ立ち位置です。

 

補足:クラウドファンディングには3種類ある

クラウドファンディングは寄付のイメージが強いかもですが、寄付も含めて大きく3種類あります。

  • 寄付型クラウドファンディング【非投資型】
  • 購入型クラウドファンディング【非投資型】
  • 金融型クラウドファンディング【投資型】

不動産投資型クラウドファンディングは「金融型・投資型」ですね。

参考:知識・時間なしでも投資で利益|「お金のシェアリングエコノミー」

ソシャレンとクラファンの違い3つ

どっちも名前が長すぎて読む方もシンドイと思うので、以降では略称で呼びますね。笑

  • ソーシャルレンディング → ソシャレン
  • 不動産型クラウドファンディング → クラファン

 

共通点もありますが、以下の3点が違います。

  1. 投資対象
  2. 収入の出処
  3. 投資先の透明性

ややこしくならないように、比較しつつできる限り簡潔に解説します。

 

違い①:投資対象

  • ソシャレン → 主に企業
  • クラファン → 不動産そのもの

ソーシャルレンディングは「事業投資」という感じなので、集まったお金が不動産事業に使われる案件なら、間接的に不動産投資をしていることになりますよね。

なので、事業内容は「これからマンションを建てる」だったり「投資用マンションへのリノベーション」だったりと色々です。

 

繰り返しになりますが、クラウドファンディングは「みんなで不動産自体を買い、共同大家さんになる」という感じです。

 

違い②:収入の出処

  • ソシャレン → 収入は貸したお金に付く利息
  • クラファン → 収入は家賃、売却益の一部分

ソーシャルレンディングは簡単に言うと「融資(=お金を貸す)」なので、余程のことがない限り貸したお金に利息が付いて返済されます。

クラウドファンディングは一般的な大家さんのイメージでOKです。
家賃収入や売却益が分配されるので、入居者が決まらなかったり売れなかったりすると収入が入りません。

 

違い③:投資先の透明性

  • ソシャレン → 融資する会社の情報が匿名の場合がある
  • クラファン → 投資する建物の住所や外観などが明確

ソーシャルレンディングは企業などのファンドに投資するので、投資先の企業やファンドの詳細が公開されている場合と非公開の場合があります。

クラウドファンディングは不動産に直接投資するので、「どこにあるどの不動産に投資するか」が事前にわかります。

この違いは適用される法律の違いなんですが、ややこしいのでここでは割愛します。

一覧まとめ:ソシャレンとクラファンの違い

少し情報を加えてまとめます。

  ソシャレン クラファン
投資対象 企業(ファンド) 不動産そのもの
期待利回り 5〜10%前後 4〜8%前後
収入の出処 利息 家賃・売却益
投資先の透明性 半匿名 完全公開
保証 特になし 優先劣後方式・担保

クラファンの方が利回りが少ない分、リスクも低い感じです。

ちなみに期待利回りはファンドや不動産の内容によってかなり変わるので、あくまで目安です。

 

ということで、以降では一般的な不動産投資と比較したメリットを見ていきましょう。

 

みんなで不動産投資をするメリット4つ

一般的な「不動産を買う」という投資と比べたメリットは以下の4つです。

  1. 少額投資できる(最低1万円から)
  2. 元本割れが起こりにくい
  3. スマホだけで手続きが完結する
  4. 複利で運用できる

メリット①:少額投資できる(最低1万円から)

なんだかんだ、これが一番大きいですよね。
一般的な不動産投資は安くても数百万、普通は数千万円は必要なので。

投資金額が少ないと利益も少ないですが、その分リスクも少ないと言えますしね。

メリット②:元本割れが起こりにくい

先に言っておくと、元本保証ではありませんのでそこは注意です。

とはいえ、ソシャレンとクラファンの運営会社選びでミスらなければ、元本割れのリスクは最小限に抑えられます。

 

失敗しない運営会社の選び方とは

  • ソシャレン:元本回収率が高いサイトを選ぶ(100%のサイトあり)
  • クラファン:「優先劣後制」を採用しているサイトを選ぶ

当たり前ですが、どちらも運営会社によって審査基準、ルール、実績に差があるので「腕の良いサイトを選びましょう」ということですね。

 

補足:優先劣後制とは

万が一元本割れした場合、クラファン運営会社が規定している範囲内で元本を補填してくれる仕組みのことです。

 

以下は「FANTAS Funding」の例で、20%まで保証してくれます。

  • 100万円投資して80万円しか回収できなかった
    → 20万円保証され、元本割れは回避
  • 100万円投資して50万円しか回収できなかった
    → 20万円保証され、30万円の赤字

こんな感じですね。

普通の不動産投資なら全額自己負担なので、20%の保証はちょっと心強いですね。

メリット③:スマホだけで手続きが完結する

ソシャレンもクラファンもサイト内で全ての手続きが終わるので、その気になればスマホ1台あればプチ大家さんデビューです。

これがどのくらい楽なことか、ちょっとだけ補足します。

 

一般的な不動産投資は意外とやることが多い

僕は何度か不動産を買ってますが、手続きだけでもヤバいですよ。笑

  • 銀行のローン審査
  • 仲介業者とのやり取り
  • 所有権の移転
  • 固定資産税などの納税

こんな感じでして、書類のやり取りだけでお腹いっぱいです。

僕は管理を委託しているのでやってませんが、購入後もやること盛りだくさんです。

  • 入居者の募集
  • 滞納督促
  • クレーム対応
  • 退去後の清掃・修繕

プチ大家さんならこういった手間がゼロで、スマホだけで終わりですからね。

多少利回りが低くても、この手間の少なさは大きなアドバンテージかなと思います。

メリット④:複利で運用できる

一般的な不動産投資は、まとめてお金を払って一定の家賃収入を得ます。

プチ大家さんは入ってきた収入をさらに投資に回し、効率的に利益を膨らませることができます。

 

補足:複利とは

  1. 100万円を投資
  2. 10万円の利益
  3. 再投資すれば次は110万円を投資できる

ざっくりですが、上記の通り。
自己所有の場合、収入の多くをローンの返済に充てるので、これはできませんよね。

 

自己所有の場合はレバレッジをかけられる

とはいえ、自己所有の場合は銀行からお金を借りて「他人のお金を運用できる」という側面があります。

自己資金が300万円でも、銀行から3,000万円借りられれば一気に3,300万円を運用できることになるので。

 

この辺は好みもありますが、僕は借金が好きじゃないのでやりません。

 

不動産投資でプチ大家さんになる方法

具体的な方法は以下の2パターンです。

  1. ソーシャルレンディングサイトに登録して不動産ファンドを探す
  2. 不動産型クラウドファンディングサイトに登録して不動産を探す

そして再度引用すると、選び方の基準は以下の通りです。

  • ソシャレン:元本回収率が高いサイトを選ぶ(100%のサイトあり)
  • クラファン:「優先劣後制」を採用しているサイトを選ぶ

なお、どのサイトも登録・維持費は無料です。

方法①:ソシャレンサイトに登録して不動産ファンドを探す

以下2つのサイトは、いずれも元本回収率100%です。(2020年7月時点)

元本回収率100%というのは、ソシャレン最大のリスクである「貸し倒れ」を一度も起こしたことがないということです。

取り扱いファンドの多さから、不動産投資ファンドの見つけやすいのは間違いなくクラウドバンクの方だと思います。

 

なお、以下の記事で主要ソーシャルレンディングサイト5つの特徴をまとめつつ比較しているので、合わせて参考にしてみてください。

>> おすすめソーシャルレンディング5選|現役投資家が徹底比較してみた

方法②:不動産型クラファンサイトに登録して不動産を探す

ソーシャルレンディングと仕組みは似ていますが、集めたお金で不動産を買い、家賃収入などを分配するという投資手法です。

サイトによって違いますが、最低1万円から大家さんになれるという面白い投資です。

結論:不動産投資は誰でもできる

ということで、「不動産投資は誰でも簡単にできる」ということが伝わったかなと思います。

もう一歩引いてみると、投資のリスクヘッジは「積立・長期・分散」が基本なので、本記事で紹介した不動産投資も分散の1つとして扱うべき。

 

最低限のゲームルールを学びつつ、リスクとうまく付き合いながら稼ぎましょう。

参考:投資初心者は何から始めるべき?→まずはサクッと基礎を勉強すべき

知識を得たらすべきこと

結論、「実際に投資を始めてみましょう」です。
どんなに知識を付けても、行動しなければ何も変わりませんので。

どのサイトも登録は無料で5分程度で終わるので、まずは気になるサイトにサクッと登録しつつ、実際の案件を眺めるところからどうぞ。

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